פסק-דין בתיק ה"פ 32315-01-12

המבקשת, ילידת 1926, הייתה בעלת הזכויות בדירה. הדירה נבנתה על ידי אבי המבקשת ולאחר פטירת הורי המבקשת התגוררה בדירה יחד עם אחותה, אשר נפטרה בינתיים. שתיהן היו עריריות.

בשנת 2001, הועברה הדירה במתנה מהמבקשת ואחותה לאחייניתן, גב' דליה בסה (להלן - דליה). המתנה הייתה כפופה לזכות המבקשת להתגורר בדירה עד תום אריכות ימיה.

בשנת 2006, שיעבדה דליה את הדירה לבנק, על מנת להבטיח חובות הקשורים בחברה אותה ניהל בעלה של דליה, מר דני בסה. לאחר שבני הזוג בסה כשלו מלעמוד בהתחייבויותיהם הכספיות, נפתח ביום 19.07.2011 תיק הוצאה לפועל למימוש משכנתה.

לאחר שהוצא צו פינוי, הגישה המבקשת תובענה לביטול המתנה, בבית המשפט לענייני משפחה בירושלים. התובענה נמחקה. בנוסף, הגישה המבקשת בקשה לעיכוב הפינוי, במסגרת תיק ההוצאה לפועל. הבקשה נדחתה.

ביום 17.01.2012 ניתן בבית משפט זה צו מניעה זמני נגד הפינוי.

על פי טענת המבקשת, זכויות הבנק נדחות מפני זכויותיה להמשיך ולהתגורר בדירה עד תום אריכות ימיה. הבנק טוען, כי ההיפך הוא הנכון.

דיון

אין ספק בעיניי, כי המבקשת העניקה את הדירה במתנה לדליה, תוך שהיא מתנה את הדבר בכך, שתוכל להמשיך ולהתגורר בדירה למשך כל ימי חייה.

השאלה היא אם כן, האם בנסיבות אלה, שועבדו זכויות דליה בדירה לבנק, כשהן נקיות מזכויות המבקשת או כפופות להן. התשובה לשאלה זו תלויה בשאלת תום ליבם של הצדדים:

"בדומה למי שמתחייב למכור את המקרקעין, שזכויותיו הופכות כפופות לזכויות הקונה, כך גם זכויותיו של מי שהעניק את זכות השימוש כפופות לזכות בעל הרישיון, וכשם שהמעניק את זכות השימוש אינו רשאי לחזור בו ממנה, כך אין לנעבר, ובענייננו למעקל - להוציא הרוכש בתמורה ובתום לב בעסקה שהסתיימה ברישום - הכוח לטרוף את המקרקעין, הכפופים לרישיון בלתי הדיר, מידיו של החייב. כדברי השופטת שטרסברג-כהן: 'כאשר בא המעקל ומטיל עיקול על המקרקעין, אין הוא יכול 'לתפוס' יותר ממה שיש לחייב בנכס'" (ע"א 7139/99 אלוני נ' ארד, פ"ד נח(4) 27, 36-37, והאסמכתאות שם).

עניין לנו בהכרעה בשאלת תום ליבו של הבנק, אשר התקשר בעסקת הלוואה, מובטחת במשכנתה, עם דליה לגבי הדירה בה מתגוררת המבקשת. לפיכך, בחינת מודעות הבנק, כחלק משאלת תום הלב, היא העניין המרכזי לצורך ההכרעה בשאלת זכויות המבקשת בנכס. צד אשר ידע על זכויות קודמות בזמן, יכול היה למנוע את ה"תאונה המשפטית" ועל כן אין ולא ניתן לקבוע, כי פעל בתום לב וכי יש להעדיף את זכויותיו בנכס.

התשובה לשאלה, האם הבנק ידע או היה עליו לדעת על זכויות המבקשת היא המכריעה לעניין תום-ליבו. שאלת המודעות אינה נפרדת משאלת ההתרשלות של הבנק. משמע, האם היה על הבנק לדעת על זכות המבקשת להתגורר בדירה. התרשלות הבנק (אם הייתה) עשויה לעלות כדי חוסר תום לב. בכל מקרה, שאלת ההתרשלות ושאלת תום-הלב קשורות זו בזו (ע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש קולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נז(2) 385, 415; להלן - עניין גנז).

בעניין גנז נקבע, כי התרשלותו של בעל העסקה הראשונה באי-רישום הערת אזהרה לטובתו עולה כדי חוסר תום לב, כך שזכותו של בעל העסקה הראשונה נסוגה אף בפני בעל עסקה שנייה, שלא עמד בכלל תנאי תקנת השוק לפי סע' 9 לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969 (לא סיים את העסקה ברישום). אם כך, האם ניתן לשלול את תום ליבה של המבקשת ולקבוע, שהיא האחראית ל"תאונה המשפטית"? לטעמי, התשובה לשאלה זו היא בשלילה.

הלכה היא, שכל בעל זכות (במובנה הרחב) צריך להפעילה בתום לב, ביושר ובהגינות. בעניין זה קבע כבוד הנשיא א' ברק (כתוארו אז):

"דרישת תום הלב משמעותה כי בעל הזכות צריך להפעיל את זכותו ביושר ובהגינות. תום הלב אינו מחייב את בעל הזכות להתעלם מהאינטרס העצמי שלו. תום הלב אינו מניח "מידת חסידות" (ע"א 148/77 רוט נ' ישופה, פ"ד לג(1) 617 בעמ' 635). תום הלב מניח כי בעל הזכות דואג להבטיח את זכותו. עם זאת, תום הלב מבקש למנוע הפעלת הזכות מתוך התעלמות מקיומו של הצד האחר ובהתעלם מהאינטרס החברתי. אכן, תום הלב קובע אמת מידה אובייקטיבית של התנהגות הוגנת של בעל זכות המבקש על רקע האינטרס החברתי הכולל להגשים את האינטרס העצמי תוך התחשבות באינטרס של הזולת" ( עניין גנז, עמ' 400).

בהמשך דן כב' הנשיא ברק (כתוארו אז) בתום לבו האובייקטיבי של בעל העסקה השנייה:

"טול את המקרה בו ידע בעל העסקה השניה בעת כריתתה על קיומה של העסקה הראשונה, במצב דברים זה אין לומר כי הימנעותו של בעל העסקה מלרשום הערת אזהרה היא שהביאה ל"תאונה המשפטית" שביצירתן של עסקאות נוגדות, הוא הדין אם בעל העסקה השנייה רכש את הנכס בלא לבדוק כלל את פנקס המקרקעין או את מצבו של הנכס המצוי כבר אותה עת בחזקתו של בעל העסקה הראשונה. במצבים אלה ואחרים עשויה התנהגותו של בעל העסקה השנייה לשלול ממנו את הטענה כי בעל העסקה הראשונה פעל כלפיו שלא בתום לב" ( עניין גנז, בעמ' 407; הדגשות הוספו) .